Qual a importância do monitoramento de Imóveis, para o credor fiduciário ou hipotecário, que é o titular de uma garantia real?
O Monitoramento de imóveis tem como objetivo avaliar periodicamente a situação de regularidade dos imóveis que foram oferecidos para garantir os limites de crédito concedidos aos clientes, podendo ser de propriedade dos próprios clientes, de seus sócios ou de terceiros.
A importância do Monitoramento dos imóveis decorre da necessidade de se verificar através da certidão de matrícula a existência de eventuais ocorrências que poderão vir a comprometer a eficácia da garantia, como no caso previsto no artigo 185-A do Código Tributário Nacional - CTN, que estabelece a hipótese de indisponibilidade de bens por determinação judicial "automática".
¶ 2º: Os órgãos e entidades aos quais se fizer a comunicação de que trata o caput deste artigo enviarão imediatamente ao juízo a relação discriminada dos bens e direitos cuja indisponibilidade houverem promovido.
Porém, entendemos que o Monitoramento apenas dos imóveis não será suficiente para proporcionar o adequado grau de confiança acerca da ausência de riscos potenciais para as garantias.
Em virtude do caráter estratégico e da importância das garantias na estrutura do negócio e, principalmente, para se obter o adequado grau de certeza sobre a integridade dos imóveis, é recomendável que seja efetuado também o Monitoramento dos respectivos proprietários.Por que monitorar também os proprietários?
Nas eventuais hipóteses de penhora, arresto, etc., principalmente decorrentes de processos trabalhistas, a averbação na matrícula do imóvel demora muito para ser realizada, sendo que, em muitas situações, acaba não sendo efetuada, impossibilitando a identificação da ocorrência por meio da análise da certidão de matrícula atualizada.Nesses casos, somente seria possível a identificação da ocorrência através do Monitoramento dos respetivos proprietários, principalmente pelo fato de que a ausência de averbação da penhora na matrícula do imóvel não minimiza o potencial de risco em relação ao comprometimento da eficácia da garantia.
Outro fato relevante que pode comprometer as garantias e que incide sobre os imóveis de forma automática, independentemente de determinação judicial, é a simples inscrição em dívida ativa de qualquer débito fiscal de responsabilidade do proprietário, conforme disposto no artigo 185* do Código Tributário Nacional - CTN.
DessA forma, para a obtenção do adequado grau de certeza sobre A AusêNCIA DE rIsCOs POTENCIAIs EM rElAçãO às gArANTIAs, O IbrACEM rEAlIzArá O MonitoraMento e a CertifiCação dos iMóveis E DOs rEsPECTIvOs ProPrietários, EM PErIODICIDADE MíNIMA seMestral.
* Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.
